O valor de um imóvel já não depende apenas do tamanho, da quantidade de quartos ou do padrão de acabamento. A facilidade de acesso ao transporte público, a proximidade de escolas, hospitais, comércios e áreas de lazer também passaram a ter peso na avaliação de propriedades. A mudança reflete uma transformação nas prioridades de compradores e investidores, que buscam não apenas um lugar para morar, mas também mais praticidade e qualidade de vida.
Em artigo publicado nesta segunda-feira (12), Bianca Setin, vice-presidente da Setin Incorporadora, destaca que a relação entre os empreendimentos e a infraestrutura das cidades se tornou um fator importante para o mercado imobiliário. Segundo a executiva, a localização precisa ser analisada não apenas pelo endereço, mas também pelo tempo que os moradores economizam em deslocamentos e atividades cotidianas.
A tendência também influencia as estratégias das construtoras e incorporadoras, que precisam considerar mudanças nos hábitos de consumo, na mobilidade urbana e no perfil da população antes de desenvolver novos projetos. Para os investidores, a infraestrutura disponível no entorno pode ajudar a determinar o potencial de valorização de uma propriedade ao longo dos anos.
Fim do home office muda mercado de imóveis e reduz força de cidades do interior
O que mais influencia o valor de um imóvel?
Durante muito tempo, a avaliação de uma propriedade esteve concentrada em características como metragem, número de dormitórios, vagas de garagem, localização e acabamento. Esses fatores continuam relevantes, mas já não são suficientes para explicar todas as diferenças de preço entre imóveis semelhantes.
Um apartamento próximo a estações de metrô, supermercados, escolas e centros comerciais, por exemplo, pode oferecer vantagens em relação a outro de tamanho semelhante localizado em uma região com menos serviços.
A possibilidade de realizar atividades diárias sem depender constantemente do carro também pode representar economia de tempo e dinheiro para os moradores.
Essa conveniência ajuda a explicar por que determinados bairros continuam atraindo compradores, mesmo quando os imóveis possuem áreas menores ou preços mais elevados por metro quadrado.
Tempo de deslocamento ganha importância
A relação entre moradia e trabalho é um dos fatores que ajudam a compreender as mudanças no mercado imobiliário brasileiro.
Durante a pandemia, a expansão do trabalho remoto permitiu que muitas famílias procurassem imóveis maiores em cidades do interior, sem a necessidade de morar perto dos escritórios.
Com a retomada do trabalho presencial e a consolidação de modelos híbridos, a distância entre a residência e o emprego voltou a influenciar as decisões de compra.
Um levantamento do Colégio Notarial do Brasil, seção São Paulo, mostrou que a capital paulista registrou 90.402 escrituras de compra e venda em 2025, crescimento de 49,6% em comparação com 2020.
No mesmo período, municípios que haviam atraído moradores durante a expansão do home office registraram redução nas transações imobiliárias.
Os dados não significam necessariamente que os moradores estejam deixando essas cidades, mas mostram uma mudança no ritmo das negociações e nas prioridades de parte dos compradores.
Infraestrutura pode aumentar o potencial de valorização
A construção de novas estações de transporte público, a ampliação de serviços e os investimentos em infraestrutura urbana podem modificar a atratividade de determinadas regiões.
Bairros que antes apresentavam dificuldades de acesso podem passar a receber novos empreendimentos residenciais e comerciais após melhorias na mobilidade.
A instalação de hospitais, escolas, supermercados e espaços de lazer também pode contribuir para aumentar o interesse por imóveis em determinadas localidades.
Entretanto, a valorização não é automática. O resultado depende de fatores como oferta e demanda, segurança, condições econômicas, planejamento urbano e características de cada empreendimento.
Para quem pretende comprar um imóvel como investimento, avaliar os projetos de infraestrutura previstos para a região pode ajudar a compreender suas perspectivas de desenvolvimento.
Construtoras precisam acompanhar mudanças nas cidades
As novas exigências dos consumidores também influenciam a maneira como as incorporadoras planejam seus empreendimentos.
Segundo Bianca Setin, decisões sobre onde construir e quais características oferecer precisam considerar dados demográficos, mobilidade, hábitos de consumo, infraestrutura e legislação urbana.
A executiva defende que os projetos imobiliários sejam pensados de maneira integrada às cidades, levando em conta as necessidades atuais e futuras dos moradores.
Essa análise envolve desde a escolha dos terrenos até a definição de espaços de convivência, áreas comuns e soluções que contribuam para o bem-estar.
Questões relacionadas à sustentabilidade, à eficiência dos ambientes e ao aproveitamento dos espaços também fazem parte desse planejamento.
Imóveis menores podem oferecer mais conveniência
A valorização da praticidade ajuda a explicar o interesse por apartamentos compactos em regiões bem atendidas por transporte e serviços.
Embora tenham menos espaço interno, essas propriedades podem oferecer uma rotina mais simples para moradores que trabalham, estudam ou realizam atividades próximas de casa.
Por outro lado, imóveis maiores continuam sendo uma alternativa para famílias que precisam de mais quartos, áreas de convivência ou espaço para trabalhar em casa.
Não existe, portanto, um modelo único de imóvel mais vantajoso. A escolha depende das necessidades, do orçamento e do estilo de vida de cada comprador.
O custo total da moradia também precisa ser considerado, incluindo condomínio, IPTU, transporte, manutenção e eventuais reformas.
O que observar antes de comprar um imóvel?
Além de analisar o preço por metro quadrado, especialistas recomendam observar as características do bairro e as condições da infraestrutura disponível.
Entre os pontos importantes estão o tempo de deslocamento até o trabalho, a oferta de transporte público, a proximidade de serviços essenciais, a segurança e a existência de áreas de lazer.
Também é importante verificar possíveis mudanças no entorno, como obras públicas, novos empreendimentos e alterações nas regras de ocupação urbana.
Para quem pretende investir, a análise deve incluir o potencial de demanda por aluguel, a liquidez da propriedade e os custos envolvidos na manutenção.
A principal mudança apontada pelo setor é que a valorização de um imóvel não está restrita ao espaço construído. A relação da propriedade com a cidade e as possibilidades oferecidas aos moradores também passaram a fazer parte dessa avaliação.
