A Prefeitura de Vitória, do Espírito Santo (ES), inicia uma ofensiva contra o abandono de imóveis no Centro Histórico e coloca em risco a propriedade de donos que ignoram a situação. A regulamentação de instrumentos urbanísticos e civis abre caminho para que construções e terrenos parados sejam transformados em moradias populares, comércios e serviços, sob pena de perda definitiva do bem.
Cidade pressiona dono de imóvel parado
A medida atinge, de imediato, 217 imóveis ociosos ou subutilizados mapeados na região central, segundo o projeto de extensão Imóveis em Abandono, da Faesa. “Foram identificados 217 imóveis ociosos ou subutilizados na região central da capital capixaba”, registra o levantamento.
Os proprietários já são formalmente notificados e têm 30 dias para se manifestar à prefeitura e apresentar um plano que cumpra as exigências legais de uso e conservação. Quem não responder dentro do prazo entra numa trilha que pode incluir multa, cobrança de IPTU mais caro, desapropriação e, em último caso, perda da propriedade por abandono.
O município se apoia no Plano Diretor Urbano, no Estatuto da Cidade e no Código Civil para enquadrar o imóvel parado que fere a função social. A ideia é clara: imóvel casa, imóvel pessoa, qualquer imóvel urbano precisa cumprir um papel na cidade, não apenas constar como patrimônio em cartório ou ficar fechado por anos.
Função social no centro do conflito
A legislação brasileira é o eixo da ação. Ela exige que o dono cuide do imóvel e da vizinhança. “O proprietário deve cumprir a função social da propriedade e preservar as condições de segurança, higiene e conservação do imóvel”, afirma o texto legal.
O alvo são edifícios abandonados, com risco de desabamento, invasões e uso irregular, e terrenos cheios de mato e entulho, que favorecem doenças como a dengue. A prefeitura associa esses pontos ao déficit habitacional, à insegurança e à degradação do Centro Histórico.
Ao tirar do papel instrumentos como o Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios e o IPTU progressivo no tempo, o governo municipal tenta forçar o dono de imóvel parado a escolher: recuperar, vender, alugar ou ver o poder público avançar sobre o bem. A possibilidade de arrecadação de bens vagos, prevista no Código Civil, passa a ser uma ameaça real.
Do abandono ao patrimônio público
O caminho até a perda da propriedade é longo, mas agora está detalhado. O Código Civil prevê a perda da propriedade em caso de abandono. Em situações em que o imóvel urbano está abandonado, sem posse de terceiros e com intenção do dono de se desfazer dele, o município pode arrecadá-lo como bem vago.
A partir da arrecadação, abre-se um período de até 3 anos para que o antigo proprietário apareça, comprove o direito e pague todas as despesas que o poder público teve com manutenção, limpeza e conservação. Se não fizer isso dentro do prazo, a prefeitura pode ingressar na Justiça para pedir a transferência definitiva da propriedade.
O próprio Código Civil descreve o desfecho: “Após decisão judicial favorável, o imóvel passa a integrar oficialmente o patrimônio municipal mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.” A partir desse ponto, a antiga casa de família, o antigo ponto comercial ou aquele imóvel parado há décadas deixa de ser ativo privado e passa a ser ativo público.
Quem ganha, quem perde com a mudança
O impacto imediato recai sobre os donos dos 217 imóveis notificados. Quem tem interesse em manter o patrimônio corre para regularizar a documentação, melhorar as condições físicas e dar uso efetivo ao imóvel. Quem está distante, desinformado ou aposta na inércia estatal corre o risco concreto de perder um bem de alto valor.
Ganha o morador que busca aluguel mais barato perto de emprego e serviços. Ganha o comerciante que sofre com ruas vazias, prédios fechados e insegurança. Ganha o setor de construção civil, que enxerga oportunidade em reformas, retrofit e novos empreendimentos no Centro Histórico.
O mercado imobiliário tende a ser afetado de duas formas. Imóvel parado perde espaço para projetos de moradia social, habitação de interesse popular e empreendimentos mistos, o que pode reaquecer a região. Ao mesmo tempo, áreas consolidadas da cidade, como zonas equivalentes a um tradicional “imóvel Santa Cruz” ou “imóvel SP” em outros centros urbanos, passam a ter concorrência de um Centro Histórico repaginado e mais atrativo.
O município também projeta queda em gastos com limpeza emergencial, combate a vetores de doenças e intervenções em imóveis em ruína. A concentração de imóveis abandonados hoje gera custo público constante com vistorias, tapumes e ações judiciais. A regularização transfere parte dessa responsabilidade de volta aos donos.
Vitória como laboratório urbano
A parceria com o projeto Imóveis em Abandono, da Faesa, transforma o Centro Histórico de Vitória em laboratório para políticas de reocupar vazios urbanos. Professores e alunos produzem dados, georreferenciam imóveis e ajudam a construir um mapa da ociosidade.
Cidades de todo o país enfrentam o mesmo problema: estoque de imóveis ociosos em regiões centrais, déficit de moradia popular, violência e comércio em queda. A experiência de Vitória pode servir de referência para administrações que buscam alternativas a incentivos fiscais ou grandes obras viárias.
A aposta é que a recuperação do Centro crie um ciclo virtuoso de investimento e circulação de pessoas. Mais morador significa mais consumo, mais loja aberta, mais iluminação, mais gente na rua. O efeito sobre a segurança é direto.
O processo, porém, não é simples. Cada caso pode gerar disputa judicial, perícias, contestação de multas e discussões sobre herança ou posse antiga. A prefeitura terá de dedicar equipe técnica e jurídica para sustentar cada medida até o fim, do primeiro aviso à eventual incorporação do imóvel ao patrimônio público.
A pressão sobre donos de imóveis que resistem à ocupação abre também um debate político. Onde termina o direito individual de manter uma casa, um prédio ou um terreno fechado e começa o interesse coletivo por moradia, segurança e cidade viva? A resposta, ao menos em Vitória, passa a ser construída agora, imóvel a imóvel, processo a processo.
