O Airbnb começa a retirar 1.625 anúncios de imóveis populares em São Paulo classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). A decisão cumpre regras municipais que proíbem aluguel por temporada inferior a 90 dias nessas unidades, preservando seu uso para moradia de famílias de baixa e média renda.
Regras mais rígidas para aluguel e fim da temporada curta
A prefeitura mantém sob fiscalização 1.054 empreendimentos HIS e HMP na capital e aperta o cerco ao uso desses imóveis em plataformas digitais. O alvo são anúncios que ofereciam apartamentos concebidos para moradia permanente como opção de hospedagem por poucos dias, em regiões cada vez mais disputadas pelo turismo urbano.
O decreto municipal que regula o tema veta contratos de temporada com prazo inferior a 90 dias nessas unidades. Na prática, o morador não pode transformar o apartamento em quarto de hotel, nem anunciar o imóvel em sites de aluguel de curta duração. A medida vale tanto para anfitriões individuais quanto para investidores que compraram vários apartamentos em um mesmo empreendimento popular.
Segundo a Secretaria Municipal da Habitação (Sehab), “imóveis HIS e HMP só podem ser alugados para famílias que comprovem renda compatível com a modalidade do empreendimento”. O foco é garantir que os benefícios urbanísticos e fiscais concedidos às construtoras se revertam em moradia acessível, e não em ativos para especulação no mercado de hospedagem.
Como fica a situação dos anúncios e dos hóspedes
Dos 1.625 anúncios identificados pela prefeitura como irregulares, 773 estavam ativos e começam a ser retirados desde o início da semana. Outros 852 já apareciam como inativos, mas serão excluídos em definitivo da plataforma. O processo ocorre em até 45 dias, prazo negociado para reduzir transtornos a hóspedes com reservas futuras.
Em nota, o Airbnb afirma que “apoia a destinação das unidades HIS e HMP às famílias que atendem aos critérios da política habitacional” e diz que seguirá “colaborando com o município no cumprimento das regras”. A empresa promete avisar anfitriões e hóspedes afetados, oferecendo suporte para remarcações em outras acomodações.
O movimento não se restringe a uma única plataforma. A administração municipal já notificou outras empresas de aluguel por temporada para que retirem anúncios de 62.812 unidades habitacionais populares. O recado é claro: apartamentos erguidos com incentivos municipais não podem abastecer o mercado de hospedagem temporária.
Quem pode alugar imóveis HIS e HMP e em quais condições
Os imóveis sociais seguem disponíveis para locação tradicional, desde que o aluguel seja destinado a moradia. As regras variam conforme a faixa de renda para a qual o empreendimento foi planejado. Na modalidade HIS 1, o público-alvo são famílias com renda de até 3 salários mínimos. Na HIS 2, entre 3 e 6 salários mínimos. Na HMP, entre 6 e 10 salários mínimos.
Para fechar contrato, o locatário precisa apresentar a Certidão de Enquadramento de Renda, documento previsto no Plano Diretor Estratégico que comprova o atendimento aos critérios estabelecidos. A Sehab reforça que “a exigência da certidão vale durante os 10 primeiros anos contados da emissão do Habite-se”. Depois desse período, o imóvel pode ser alugado sem o documento, mas sempre com destinação residencial.
A prefeitura vê na certidão um filtro essencial para evitar que moradores com renda incompatível ocupem as unidades, esvaziando a política habitacional. Ao exigir o documento, o município também cria uma trilha de comprovação que facilita a fiscalização e a responsabilização em casos de desvio de finalidade.
Função social da propriedade e disputa com o turismo
Os empreendimentos HIS e HMP são construídos pela iniciativa privada, mas contam com incentivos concedidos pela gestão municipal, como potencial construtivo maior, flexibilização de regras urbanísticas e benefícios tributários. Em troca, as unidades devem cumprir uma função social: ampliar o acesso à moradia para famílias que não conseguem entrar no mercado imobiliário tradicional.
O avanço das plataformas de aluguel de curta duração embaralha essa lógica ao oferecer ganhos mais altos para quem destina o imóvel ao turismo ou a estadias breves. Proprietários e investidores que compraram unidades populares veem no hóspede rotativo uma fonte de renda mais vantajosa do que um contrato residencial de longo prazo.
A prefeitura reage ao vedar a temporada curta e ao estabelecer “responsabilidade compartilhada entre proprietários, imobiliárias e plataformas pelo cumprimento das regras”, como aponta em nota oficial. Não basta mais culpar o dono do imóvel: empresas que garantem visibilidade e intermedeiam pagamentos também passam a responder pelo uso irregular das unidades.
Quem ganha, quem perde e o que vem pela frente
A mudança fortalece principalmente o público-alvo da política habitacional paulistana. Famílias com renda entre 1 e 10 salários mínimos ganham alguma proteção contra a concorrência de turistas e viajantes corporativos, que pressionava preços e reduzia a oferta de unidades disponíveis para moradia permanente em empreendimentos bem localizados.
Perdem proprietários que apostaram na renda extra do aluguel de temporada em imóveis populares e as próprias plataformas digitais, que deixam de contar com centenas de acomodações, muitas delas em bairros centrais e bem servidos de transporte. No curto prazo, o mercado de hospedagem sente a redução da oferta de apartamentos econômicos em áreas valorizadas.
Entidades ligadas à moradia social tendem a enxergar a ação como avanço na defesa da função social da propriedade. A longo prazo, a estratégia pode inspirar outras capitais a replicar o modelo paulistano, associando incentivos à construção a mecanismos firmes de controle sobre o destino dos imóveis.
O desafio da prefeitura, daqui para frente, é manter a fiscalização constante sobre as 264.799 unidades HIS e HMP em operação na cidade e garantir que o rigor não fique só no papel. Sem inspeções frequentes e aplicação efetiva de sanções, o mercado pode voltar a testar os limites da regra, em busca de brechas para reabrir a temporada curta nos prédios populares.
