A Receita Federal começou a reforçar o combate a um tipo de fraude bastante conhecido no mercado imobiliário: a declaração da venda de imóveis por valores muito abaixo dos efetivamente negociados para reduzir o pagamento de impostos. A estratégia ganha força com a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um identificador único que reúne o histórico de cada imóvel e facilita o cruzamento de informações entre diferentes órgãos públicos.
Na prática, o novo sistema permite acompanhar a trajetória do imóvel desde o registro até as operações de compra, venda, doação e declaração no Imposto de Renda. Com isso, diferenças significativas entre o valor declarado e os preços praticados no mercado passam a ser identificadas com muito mais facilidade, aumentando o risco de fiscalização e autuação.
O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro?
Conhecido como o “CPF dos imóveis”, o Cadastro Imobiliário Brasileiro começou a ser implantado no fim de 2025 e cria um número único de identificação para imóveis urbanos e rurais em todo o país.
Esse código acompanhará o imóvel durante toda a sua existência, passando a constar em documentos como escrituras, registros em cartório e declarações fiscais.
Ao centralizar essas informações, a Receita Federal consegue comparar dados provenientes de diferentes bases, reduzindo o espaço para inconsistências ou operações simuladas.
Por que operações entre familiares entraram no radar?
Um dos focos da fiscalização são negociações realizadas entre parentes.
É relativamente comum que pais transfiram imóveis aos filhos registrando uma venda por um valor simbólico quando, na prática, ocorreu uma doação parcial ou integral do patrimônio.
Embora esse tipo de operação possa ter diversas motivações, declarar um valor muito inferior ao real com o objetivo de reduzir tributos pode ser considerado uma simulação.
Segundo especialistas, com o histórico único do imóvel, esse tipo de diferença tende a ficar mais evidente durante as análises realizadas pela Receita.
Como o cruzamento de informações funciona?
O novo cadastro reúne informações provenientes de diversas fontes, entre elas:
- cartórios;
- registros de IPTU;
- informações sobre ITBI;
- bancos;
- declarações do Imposto de Renda;
- cadastros de órgãos públicos.
Quando o sistema identifica valores muito diferentes daqueles normalmente praticados para imóveis semelhantes, é gerado um alerta para análise.
Isso não significa que toda diferença resultará automaticamente em autuação, mas aumenta a possibilidade de uma fiscalização mais detalhada quando houver indícios de irregularidade.
Especialistas explicam o objetivo da fiscalização
Segundo o professor de Contabilidade do Ibmec-RJ, Paulo Henrique Pêgas, o objetivo principal é combater operações simuladas.
De acordo com ele, a simulação ocorre quando contribuintes informam valores artificialmente baixos em vendas ou aluguéis para reduzir a carga tributária.
Nesses casos, impostos como o ganho de capital e o ITBI podem acabar sendo recolhidos em valor inferior ao devido.
Já a advogada Laura Brito, especialista em Direito de Família e Sucessões, explica que o número de identificação acompanhará todas as etapas da vida do imóvel, dificultando tentativas de apresentar informações diferentes aos diversos órgãos públicos.
O que muda na declaração do Imposto de Renda?
A principal novidade começa a aparecer nas declarações entregues em 2026.
Quem possui imóveis deverá informar o código do Cadastro Imobiliário Brasileiro no campo destinado ao endereço do bem.
Segundo especialistas, o contribuinte não precisará solicitar esse número diretamente.
A identificação será atribuída pelos cartórios em conjunto com prefeituras e demais órgãos responsáveis pelo registro dos imóveis.
Quais são as penalidades para quem fraudar informações?
Caso a Receita Federal conclua que uma venda foi utilizada apenas para esconder uma doação ou reduzir artificialmente o pagamento de impostos, a operação poderá ser reclassificada conforme sua natureza real.
Nessa situação, os tributos poderão ser cobrados com acréscimos legais.
A multa normalmente corresponde a 75% do imposto que deixou de ser recolhido.
Quando houver caracterização de fraude ou sonegação, esse percentual pode chegar a 100%, além da incidência de juros calculados pela taxa Selic.
Em nota, a Receita Federal informou que utiliza sistemas de análise de risco baseados no cruzamento de diferentes bancos de dados, mas não divulga os critérios específicos utilizados para selecionar contribuintes que serão fiscalizados.
O que muda para o mercado imobiliário?
Especialistas acreditam que a implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro tende a tornar o mercado mais transparente.
Como diferentes órgãos passarão a utilizar o mesmo identificador, ficará mais difícil registrar operações com valores incompatíveis sem que isso seja detectado pelos sistemas de fiscalização.
A expectativa é reduzir o espaço para escrituras com preços fictícios, especialmente em negociações familiares utilizadas para planejamento patrimonial irregular.
Tributaristas recomendam que quem pretende antecipar a transferência de bens aos herdeiros faça um planejamento sucessório dentro das regras legais, utilizando valores compatíveis com o mercado e documentação adequada.
Quando o sistema estará totalmente implantado?
A implantação acontece de forma gradual.
Desde o fim de 2025, imóveis começaram a receber o identificador nacional.
Ao longo de 2026, cartórios, órgãos federais e prefeituras das capitais passam a utilizar o código nas novas operações.
A previsão é que, até 2027, estados e municípios também estejam completamente integrados ao sistema.
Com essa expansão, a Receita Federal espera identificar não apenas fraudes pontuais, mas também padrões de sonegação em diferentes regiões do país.
ENTENDA O CONTEXTO
A declaração de imóveis por valores inferiores aos efetivamente negociados sempre foi uma das principais dificuldades da fiscalização tributária, especialmente em operações entre familiares.
Sem uma base nacional integrada, cartórios, prefeituras, bancos e Receita trabalhavam com informações dispersas, tornando mais difícil identificar inconsistências.
O Cadastro Imobiliário Brasileiro busca resolver esse problema ao criar um identificador único para cada imóvel. Com ele, diferentes registros passam a conversar entre si, permitindo análises mais precisas e ampliando a capacidade de fiscalização.
Especialistas avaliam que a tendência é de aumento das autuações nos próximos anos, ao mesmo tempo em que o mercado passa a registrar operações mais próximas dos valores efetivamente praticados.
