O Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu, nesta quarta-feira (26), pela inconstitucionalidade das principais mudanças feitas no mapa de zoneamento da capital em 2024. A decisão pode alterar as regras que definem onde é permitido construir prédios, instalar determinadas atividades e ocupar diferentes áreas da cidade.
Mas existe um detalhe importante: a decisão não produz uma mudança imediata em tudo o que já foi aprovado ou construído. Os desembargadores determinaram uma modulação dos efeitos, preservando atos, alvarás e obras anteriores ao julgamento enquanto ainda houver possibilidade de recursos.
O que o TJ-SP decidiu?
A discussão começou depois que o Ministério Público de São Paulo questionou alterações feitas na Lei de Zoneamento aprovada em 2024.
O entendimento do relator, desembargador Carlos Eduardo Donegá Morandini, foi de que a proposta apresentada originalmente tinha como objetivo fazer ajustes técnicos, mas acabou recebendo mudanças consideradas substanciais durante a tramitação na Câmara Municipal.
Segundo o relator, pelo menos 32 emendas não tinham relação direta com o projeto original, o que caracterizaria um vício formal no processo legislativo.
Por que o zoneamento é tão importante?
O zoneamento funciona, na prática, como um mapa de regras para a cidade.
Ele determina o que pode ser construído em cada região, quais atividades podem funcionar em determinados locais e quais limites devem ser respeitados pelas novas construções.
Por isso, uma alteração no mapa pode mudar completamente o potencial de um terreno.
Uma área que antes permitia apenas casas, por exemplo, pode passar a admitir edifícios ou outros tipos de empreendimento.
O que muda com a decisão?
Com a declaração de inconstitucionalidade, a tendência é de retorno ao mapa de zoneamento sancionado em janeiro de 2024, que já havia alterado aproximadamente 7,5% dos lotes da cidade, segundo dados apresentados pela Prefeitura.
A decisão também atinge outras mudanças incluídas na legislação de julho de 2024.
Entre elas estão regras que permitiram a instalação de escolas de ensino fundamental e médio de até 2.500 m² em determinadas zonas predominantemente residenciais.
Também foram questionadas alterações que regularizaram dois clubes instalados em áreas com restrições ambientais, em Tremembé, na Zona Norte, e Santo Amaro, na Zona Sul.
Então as obras vão parar?
Não imediatamente. Esse é um dos pontos mais importantes da decisão.
O TJ-SP determinou que alvarás, obras e atos administrativos realizados até a data do julgamento sejam preservados. A situação dos novos projetos, porém, pode ficar mais complexa caso a decisão seja mantida depois dos recursos.
Na prática, isso cria uma espécie de proteção para o que já estava aprovado, enquanto o futuro da legislação ainda será definido.
E quem ainda quer construir?
É justamente aí que pode surgir a maior insegurança. Empreendimentos que dependem das regras introduzidas pela lei de 2024 podem ser afetados caso a decisão se torne definitiva.
O impacto pode alcançar proprietários de imóveis, incorporadoras, construtoras e projetos que ainda não tenham seus atos consolidados.
A decisão, no entanto, ainda pode ser contestada em instâncias superiores.
O que o Ministério Público questionou?
A ação foi apresentada pela Procuradoria-Geral de Justiça de São Paulo. Entre os questionamentos estão a forma como as alterações foram incluídas no projeto, a existência de justificativas técnicas e a participação popular no processo de mudança do zoneamento.
O MP argumentou que alterações dessa dimensão exigiriam planejamento urbano adequado e participação da sociedade.
A Prefeitura e a Câmara Municipal, por outro lado, defendem a regularidade do processo e afirmam que houve participação pública e fundamentação técnica. Um dos pontos mais polêmicos: prédios onde antes havia casas
A discussão ganhou força em regiões onde mudanças no zoneamento abriram espaço para empreendimentos maiores.
Entre os locais afetados estão áreas de Morumbi, Vila Sônia, Butantã, Alto de Pinheiros, Perdizes e Moema.
Na Cidade Jardim, por exemplo, mudanças no zoneamento abriram caminho para projetos que preveem 19 torres, algumas com até 38 andares.
O caso mobilizou moradores contrários à transformação do perfil residencial da região.
O que acontece agora?
A decisão do TJ-SP ainda não encerra a disputa. A Câmara Municipal já informou que avalia a possibilidade de recorrer.
Enquanto os recursos não forem analisados, permanecem importantes as regras de transição estabelecidas pelos desembargadores.
Se a decisão for mantida definitivamente, o mapa anterior deverá voltar a ser utilizado como referência, afetando projetos que dependam das alterações consideradas inconstitucionais.
Ou seja: a cidade não muda de um dia para o outro, mas as regras para futuras construções podem estar diante de uma nova mudança de rota.
Entenda o contexto
A Lei de Zoneamento define as regras para ocupação do território de São Paulo. Em 2024, a Câmara Municipal aprovou mudanças que alteraram o mapa da cidade.
O Ministério Público questionou judicialmente parte dessas alterações, argumentando que mudanças relevantes foram incluídas durante a tramitação sem a devida relação com o projeto original e sem planejamento e participação suficientes.
Nesta quarta-feira (26), o TJ-SP considerou inconstitucionais as mudanças questionadas e determinou a preservação dos atos anteriores à decisão enquanto o processo segue sujeito a recursos.
O caso ainda não terminou. A decisão pode ser contestada e seus efeitos definitivos dependerão do andamento do processo.
